自2018年12月24日挂牌成立以来，重庆两江新区（自贸区）人民法院充分发挥新设法院独特建制优势，不断创新执行机制，致力打造规范高效开放的执行生态。针对不动产处置面临的“难点”与“痛点”，严格把控关键节点，从现状查明、财产甄别、司法变价、管理交付等四个方面实现全方位“提速”，在全市率先建立以“12457”为时间轴的不动产加速处置机制，即1个月内完成现状查明，2内月内完成司法评估，4个月内完成第一次司法拍卖，5个月内完成第二次司法拍卖，7个月内完成司法变卖。截至目前，该院执行质效始终位居全市前列，部分指标居全国前五。其中，有财产处置类案件法定期限内结案率达98.12%，平均结案周期不到200天。

“两地协同”快速查明财产现状

“法官，我公司申请执行华瑞汽车有限公司一案的财产在成都，能否请法官快速启动评估拍卖程序？”重庆车辆检测研究院有限公司（以下简称车辆检测公司）的委托代理人李律师在立案的第二天就跑来法院，他们想快速启动评估拍卖程序，为两家公司的纠纷划上句号。

华瑞汽车有限公司是一家生产轻型客车、SUV、皮卡等汽车产品的公司，车辆检测公司则是一家主要生产汽配件、零部件的公司。长期以来，两公司之间开展了大量合作，相互之间建立起了信任关系，因此，按照双方交易习惯，提供产品与支付货款并未同时进行。由于疫情原因，华瑞汽车有限公司资金链出现断裂，拖欠车辆检测公司货款800多万元，而由于华瑞汽车公司系车辆检测公司的主要客户，货款未收回，资金无法实现回笼，致使该公司难以正常运转。

执行法官在拿到该案件后，迅速开展财产调查，发现华瑞汽车公司在成都市青阳区有多处不动产，另在绵阳等地在厂房和地块。鉴于本案标的额较大，涉及财产较多，且距离较远，启动评估拍卖程序前期需要大量的调查，必定耗时较长。为了快速查明涉案财产现状，执行法官想到了川渝两地自贸区法院执行协同机制，遂立即联系到四川天府新区（成都自贸区）法院执行局，委托该院就近开展财产现状查明等，最终，该院通过与当地相关部门的沟通协调，迅速查明了涉案财产情况，帮助执行法院确定了可处置财产，从而快速启动评估拍卖程序。

该案是川渝两地自贸区法院在执行委托、执行协调、执行协助等方面开展务实合作的一个典型，同时也是两江新区（自贸区）法院通过两地协同实现快速查明财产现状的重要尝试，取得了良好效果。除此之外，针对同一案件中涉及多个不动产、标的物系违章建筑、标的物上有行政限制、标的物涉刑、登记与现状有出入等情况，两江新区（自贸区）法院多措并举，通过委托辅助拍卖公司和公证处等中介机构开展调查、发动当事人参与查明、法院以职权查明、社会举报等途径，力争在最短的时间内摸清标的现状，为后续财产处置打好前战、作好铺垫。 

“多方联通”快速识别网签房屋

申请人黄英与被执行人颜志洪买卖合同纠纷一案，申请执行标的180余万元。执行立案后，经过“四查”并未发现被执行人名下有可供执行财产。正当执行法官对案件无计可施之时，申请执行人提供了重要线索。

“黄法官，我发现被执行人颜志洪名下有一套房子，在丰都县，但是还处于网签阶段，这个房子可以执行吗？”

刚接到申请人的电话，执行法官就意识到这可能是本案的唯一财产线索，必须要尽快锁定该财产。为了尽快确定该房屋的可执行性，执行法官当即前往房屋所在地丰都县进行现场查看，在申请人的指引下，执行法官找到了该房屋，房屋目前正处于在空置阶段。但房屋的权属等涉及到是否能处置的关键信息等需进一步查明。

处于网签阶段的房屋本身存在很大的不确定性，必须要锁定房屋的权属关系，方可进入执行处置程序。因此，执行法官一方面让申请人继续了解被执行人相关情况，尤其是被执行人购买该房屋的情况。另一方面，积极与丰都县不动产登记中心和国土资源管理局进行协调。最终，丰都县不动产登记中心出具了载有房屋所有人姓名的证明。同时，申请人了解到被执行人在购买该房屋时已经交了全款。通过多方联通，最终确定了该房屋可以进行司法处置。

财产甄别主要是解决查询到的被执行人的财产是否能够处置以及何种方式进行处置的问题。在实践中，除上述情况外，还有诸如夫妻共有财产的处置，包括按份共有和共同共有的情形；未成年子女名下的房屋能否进行处置；唯一住房在当事人不配合的情况下如何处置；被执行人购买后未办理过户手续的房屋是否可以处置；房屋上存在添附建筑物以及违章建筑是否适合处置等。

在财产甄别阶段，重庆自贸区法院提出明确要求，应当于立案后1个月内完成。今年以来，该院执行处置类案件进入评估程序的平均时间控制在30天以内，大幅提升了司法处置的效率。 

“自动处置”实现房屋快速变价

司法处置实践中，因种种原因，很多案件在评估后不启动拍卖、一拍流标后不进行二拍的情况。也出现过流标后长期未进行下一个程序，申请执行人看到房价上涨再申请以物抵债的情况。针对这些现象，重庆自贸区法院提出明确要求，强调执行处置的连续性，非因法定事由不得停止，以快速推进执行处置程序。

在面对商请移送迟迟不能收到回复、案外人占有不动产阻碍执行、承租人对执行处置提出异议影响进程等情况时，两江新区（自贸区）法院积极作为，通过给当事人做工作，疏通交流障碍，释明法律关系等，最大限度提升财产变价的效率。同时，针对部分条件成熟的案件，鼓励并支持当事人自动处置，以快速实现财产变价，也满足了当事人对房屋价格的心理预期。

中国农业银行重庆分行申请执行张宗琼、杨杰等金融借款合同纠纷一案，被执行人在接到法院的执行通知和处置公告后，非常焦急地跑到法院。

“法官，我们与农业银行的案子，法院能否暂不评估拍卖，由我们自己卖房子，我保证在最短的时间内处理掉。”

执行法官通过对房屋情况调查后发现，被执行人名下的房屋仅在本案一起查封，除此之外再无其他权利负担，也不牵涉其他人的利益。在征得申请人的同意后，被执行人自行联系到了买方，由买方将申请人处的债务清偿，最终顺利完成房屋变价。

财产变价是不动产处置过程中的关键一环，很多案件往往在这一环节“卡住”。为此，两江新区（自贸区）法院针对不动产司法处置类案件专门设定了“12457”时间轴，并严格控制一拍流标后启动二拍的时间。今年以来，该院一拍流拍后启动二拍的平均时间为3天。除此之外，将司法拍卖过程中的事项合议进一步集中和简化，一般在一拍前即将起拍价、降价幅度等多个事项一并合议，为后续程序节省时间，提高变价效率。 

“妥善把控”助唯一住房按期交付

交付是财产处置过程中最难、最易产生矛盾的一个节点，尤其是不动产有人使用的情况。实践中，很多抵押房屋并非被执行人投资所用，而系其唯一住房，这一点在房贷案件中尤为突出。将被执行人的唯一住房交付出去，将直接触碰到其情感暴发的点。

“这套房子是我唯一的住房，家里有四口人，你们让我交出房子，我们住到街上去吗？”被执行人曾平向执行法官抱怨，言语中带有一些不甘和抗拒。

被执行人曾平的抱怨与其目前所处的境地直接相关，家中两个小孩年龄尚小，夫妻二人没有稳定的工作收入，她在一家火锅让上班，微薄的工资不足以支撑她偿还本案50余万元的案款，而拍卖房屋以偿欠款成为解决案件唯一的出路。但房屋被卖后，一家人的住宿成为最棘手的问题，因此，她对于法院即将把其房屋交付给买受人，发自内心的抵触。

执行法官在了解到被执行人的家庭情况后，积极与其沟通，希望不要在房屋交付过程中产生不必要的矛盾。通过执行法官释法明理，被执行人认识到法院强制执行是不容对抗的，同时，执行法官根据其家庭情况，为被执行人预留了8年租金，并协调当地政府部门，为其争取低收入群体的福利政策。最终，被执行人理解了执行法官的良苦用心，主动搬离房屋并交付给买受人。

过户交付是司法拍卖最后一道“关口”，需要执行法官把握好前中后期的各个细节，才能确保司法拍卖顺利完成。重庆自贸区法院通过梳理司法拍卖过程中的常见问题，提出了一系列操作规范。比如，在强制开户房门、强制腾退时，要求通过换锁、张贴封条、发布公告等措施避免拟处置的不动产再次被当事人、案外人占有及设置权利负担，从而阻碍法院执行。在强制腾空时，及时与电、水、气等部门沟通，寻求协助， 同时用好用活罚款拘留等强制措施。不动产带租拍卖的，当好买受人和承租人之间的“纽带”，确保顺利过渡等。