【执行要旨】

押金具有担保功能，押金合同是租赁合同的从合同，出租人权利义务因房屋被带租约拍卖而概括转移给买受人，租赁期限届满后买受人承担押金返还义务不以押金现实转交为条件，人民法院在进行财产处置时可在拍卖公告中明确买受人的押金返还义务。

【基本案情】

某银行荣昌支行申请执行盘某金融借款合同纠纷一案，经查，被执行人盘某名下两套商铺抵押给申请执行人后出租给案外人用于商业经营，因带租约拍卖对抵押实现未有妨碍，经征求申请执行人意见，申请执行人同意执行法院对该商铺带租约拍卖。拍卖成交后，房屋交付过程中，承租人要求执行法院明确押金返还问题，如押金无人退还，将通过拖欠水电费来抵扣押金。

【执行结果】

重庆市荣昌区人民法院经审查后认为，带租约拍卖情况下，房屋交付买受人后，因租赁关系发生的纠纷，无法在执行程序中处理，告知当事人另行起诉或者通过其他纠纷解决方式处理。

【分歧】

关于本案租赁期限届满后押金返还义务承担主体，为保障买受人在拍卖财产交付后行使财产权利，减少衍生纠纷，对在拍卖过程中就押金返还问题可予以明确还存在以下两种意见：

第一种意见认为，买受人未收取押金的，与承租人不具有押金担保关系，自然不负有返还押金义务。出租人作为押金收取主体，房屋拍卖后丧失继续持有押金的事实依据，应当承担返还押金的义务。确定带租约拍卖的，可告知承租人向出租人请求返还押金。

第二种意见认为，押金合同具有从属性，房屋带租约拍卖后，同出租人的权利义务一起概括转移给买受人，租赁合同期限届满后无论押金是否现实转交，买受人应当承担押金返还义务。为充分保护承租人利益，可在拍卖公告中披露押金支付情况，明确买受人需要承担押金返还义务。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

首先，押金具有担保的法律属性。押金是债务人为了担保债务的履行而向债权人支付一定数额的金钱，在债务人出现违约后债权人将用于抵充债务并返还余额的金钱担保。尽管约定押金条款（合同）作为租赁关系中普遍存在的交易习惯，但立法及司法解释对押金担保的具体法律性质却未予明确，考虑到押金所具有的担保功能，可将其归于“其他具有担保功能的合同”即非典型担保。押金担保不能达到合理识别担保财产、占有公示要求，不满足优先受偿权构成要件，但押金转移占有后与出租人的财产混同，承租人押金所有权已经转为债权，出租人仅就余额负返还义务，事实上能就押金优先受偿。押金合同是诺成性合同，与定金合同或是质押、让与担保具有相似之处，需要押金交付后才发生担保的法律效果，但在法律无明确规定情况下，不宜认定押金合同具有要物要求，合同成立生效后，承租人未支付押金的不影响押金合同效力，出租人有权依约定请求其支付并承担相应违约责任。押金合同是主债权债务合同的从合同，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的押金合同权利，不受押金未转移占有的影响。

其次，出租人权利义务的概括转移。租赁合同的权利义务因拍卖发生所有权变动而法定概括移转给买受人，买受人代替出租人加入到出租人所有权存续期间因租赁关系而发生的权利义务中。押金合同不因发生所有权变动而终止，承租人无需向买受人支付押金以重新建立押金合同关系，押金合同权利随租赁合同转让继续担保后续债务的履行，而返还押金义务理应一并转让。租赁房屋被转让后，房屋买卖双方就押金转交有约定从约定，如抵扣购房款；没有约定的，一方面，买受人有权依前述主从合同的概括转让请求出租人转交，若押金被部分用于抵充房屋交付前的迟延租金债务，买受人有权请求承租人补足押金，如此并不会损害买受人的利益；另一方面，承租人与出租人不再具有押金合同权利义务关系，无权请求出租人返还押金，如基于清算双方租赁关系的理由，支持承租人请求出租人返还押金，将会终止押金担保关系，买受人则在剩余租赁期限内丧失押金担保的预期利益。此外，与债权移转过程中的动产质权不同的是，押金返还义务属于金钱债务，即使受让人未收到转交押金，客观上仍可履行返还义务。

最后，带租约拍卖不应损害承租人利益。“买卖不破租赁”追求维持租赁关系稳定进而保护承租人的立法目的，既然司法拍卖房屋无须承租人同意，那么承租人不应因所有权变动导致的合同相对人变更而遭受损失。债权人转让债权的，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张，承租人可以因预付租金对抗买受人租金请求权，同理买受人亦无权请求承租人再次支付押金。承租人无权决定也可能不清楚押金是否转交，将押金的现实转交认定为买受人退还的前提条件则会损害承租人利益。例如，承租人除了有请求返还押金的可能外，亦存在着在租赁关系终止时得以用押金抵充相关债务之期待，若买受人因剩余租赁期限较短等因素怠于请求出租人转交押金或者出租人丧失偿债能力无其他财产支付该笔押金，承租人将丧失前述押金权益，增加其履约和维权成本。此外，拍卖公告中明确由买受人承担押金返还义务并不会造成承租人与买受人利益失衡，司法变价时已将租赁作为房屋价值评估的考虑因素，同时会在拍卖公告中披露租赁情况，买受人应当知晓并充分了解，在决定竞拍出价时将已付押金、租金等因素纳入考虑。

值得一提的是，带租约拍卖除明确披露外不会改变租赁合同权利义务，在先抵押后租赁的情况下，执行法院为了消除租赁对抵押权实现的不利影响进而带租约拍卖，如告知承租人房屋拍卖交付后买受人即有权收取租金，由其另行向出租人主张返还预付的租金、押金，其实质是经承租人同意变更了租赁合同权利义务，已经不属于法定的买卖不破租赁范畴。